Обзор рынка недвижимости за май 2018
Общий фон
В России, по данным Росстата, в январе - мае 2018 г. было введено в эксплуатацию 23,7 млн квадратных метров нового жилья, что на 10% больше, чем в аналогичном периоде 2017 г. Однако за май в России было введено только 3,5 млн кв. м новостроек, что оказалось на 18,4% меньше, чем в мае 2017 г. Этот показатель оказался самым низким не только с начала года, но и за последние полтора года.
Неудивительно, что президент России Владимир Путин в мае подверг критике ситуацию в области строительства жилья и призвал увеличить в будущем объемы строительства жилья с 80 до 120 млн.кв. м в год в послании к Федеральному Собранию РФ. Эта же задача сформулирована и в майском указе президента. Президент также поручил к 2024 г. обеспечить ипотеку по ставке в 8%.
Ипотечное кредитование
По данным АИЖК, на 01.05.2018 г. портфель ипотечных кредитов у российских банков увеличился к аналогичному периоду 2017 г. на 21% до 5,7 трлн рублей. Это стало возможным благодаря снижению процентной ставки Банком России. Напомним, что с начала 2018 г. она снижалась дважды, и достигла 7,25%, но далее снижение приостановилось из-за апрельского краткосрочного обвала рубля и роста инфляции. Доля просроченной задолженности (более 90 дней) в ипотечном портфеле банков составляла всего 2,1% (для сравнения: по другим кредитам, кроме ипотечных, доля просрочки составляет 10,5%). Новых ипотечных кредитов в январе - апреле 2018 г. было выдано на сумму 831,3 млрд рублей, что на 77% превысило уровень аналогичного периода 2017 г. При этом доля рефинансирования ранее взятой ипотеки в общем объеме выданных кредитов составляла всего 15%. Таким образом, без учета рефинансирования было выдано новых ипотечных кредитов на сумму свыше 700 млрд рублей, что на 50% больше, чем в январе - апреле 2017 г. По предварительной оценке АИЖК, приведенной на информационном портале «Дом.рф», в мае бурный рост ипотечного кредитования продолжился, и было выдано новых кредитов на сумму 250 млрд руб., что в 1,7 раза превышает уровень мая 2017 г.
Агентство «Объединенное кредитное бюро» в мае обнародовало статистику о том, что по итогам 1 квартала 2018 г. лидером по размеру среднего ипотечного кредита стала Москва, где средний размер выданной ипотеки составил 3,5 млн рублей. На втором месте идет Санкт-Петербург (2,54 млн руб.), на третьем – Ханты-Мансийский АО (2,22 млн руб.). Однако в Москве и Санкт-Петербурге в 1 квартале оказались самые низкие темпы роста объемов кредитования (рост на 54% к 1 кварталу 2017 г.), а самые высокие темпы роста были в этот период у ХМАО и Свердловской области, где темпы роста ипотечного кредитования в 1 квартале превысили 80% к аналогичному периоду 2017 года.
Практически все ипотечные кредиты за указанный период выдавались в рублях. Согласно информации ЦБ РФ в мае 2018 г. только один заемщик во всей России взял ипотечный кредит в валюте, а с начала года валютную ипотеку оформили всего пять человек на общую сумму 78 млн руб. в рублевом эквиваленте.
По данным агентства «Объединенное кредитное бюро», в 1 квартале 2018 г. банки одобрили 75% всех заявок на ипотечные кредиты, в то время как в 1 квартале 2017 г. они отклоняли более половины заявок, одобрив только 45% из них. Большая «лояльность» банков к заемщикам связана с постепенным повышением реальных доходов населения и улучшением платежеспособности граждан.
Средние ставки по ипотеке в январе - апреле на фоне снижения процентной ставки ЦБ РФ продолжали падать. В апреле 2018 г. средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составила 9,57%. По сравнению с декабрем 2017 г. снижение средней ставки по ипотеке составило 0,22 процентного пункта. А средняя ставка по ипотеке за 4 месяца 2018 г. составила 9,68%, что на 2,01 процентных пункта ниже, чем в аналогичном периоде 2017 г. При этом в мае Сбербанк и ВТБ понизили ставки по ипотечным кредитам без господдержки ниже 9%.
Средняя ставка по ипотеке в Москве по итогам 1 квартала 2018 г. согласно данным Банка России составляла 9,8%, а в Московской области – 9,7% годовых, что немного выше, чем в среднем по стране.
Согласно информации на сайте «Дом.рф» ставки по ипотеке на приобретение жилья в новостройках в апреле снизились до уровня 9,43%, а по ипотеке на приобретение жилья на вторичном рынке – до 9,63%. Снижение ставок по ипотечным кредитам улучшает платежеспособность заемщиков и качество кредитного портфеля банков.
За январь - апрель 2018 г. 15 крупнейших ипотечных кредиторов, включая крупнейшие банки и небанковский финансовый институт «Дом.рф», выдали ипотечных кредитов на сумму 827 млрд рублей. Крупнейшим кредитором на ипотечном рынке является Сбербанк, чья доля на 01.05.2018 г. достигла 52%. Другими крупнейшими кредиторами на этом рынке являются ВТБ, Газпромбанк и Россельхозбанк, чьи доли на рынке составили соответственно 16%, 5,5% и 5,3%.
Доля ипотечных кредитов в совокупном портфеле российских банков на 01.05.2018 г. не изменилась и составила 44%.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя сумма ипотечного кредита, получаемая заемщиками в московских банках, на начало мая 2018 г. составила 4,2 млн рублей, что на 13,5% больше, чем в аналогичном периоде 2014 г. Таким образом, объем среднего ипотечного кредита для покупки жилья на «вторичке» почти совпал с ценой самой дешевой квартиры в Москве. Рост кредитования связан преимущественно с уменьшением процентной ставки по ипотеке и снижением цен на вторичном рынке в Москве по сравнению с уровнем 2014 г.
В области правового регулирования ипотечного рынка в мае было отмечено важное нововведение. Так, Министерство финансов РФ выпустило проект постановления, где разъясняются новые правила выдачи ипотеки с господдержкой семьям с детьми. Они заключаются в том, что ипотека с льготной процентной ставкой в 6% годовых теперь будет положена семье, имеющей двух и более детей, даже если второй или третий ребенок в ней родился в последний день действия этой программы (31 декабря 2022 года). По правилам, действовавшим ранее, если ребенок в семье, претендующей на ипотеку, родился бы именно 31 декабря 2022 года, то семья уже не успевала оформить документы для льготной ипотеки. Теперь новые правила смогут увеличить доступность ипотеки для большего числа семей, а значит, и спрос на льготную ипотеку в банках, которые участвуют в программе ипотечного кредитования с господдержкой.
Вторичный рынок жилья
В мае цены на вторичном рынке жилья в России существенно не росли, хотя темпы роста незначительно ускорились. Средняя цена квадратного метра жилья по стране согласно данным портала domofond.ru в мае выросла на 0,6% к апрелю и превысила 60 тыс. руб. В апреле цена квадратного метра выросла на 0,5% к марту, полностью нивелировав небольшое февральское понижение цены. Москва остается общероссийским лидером по средней цене квадратного метра недвижимости, которая за апрель выросла на 0,7% (несколько больше, чем в среднем по России) и достигла 194 631 руб., что более чем втрое превышает среднероссийский уровень. Однако по темпам роста цены на квадратный метр Москва хоть и вошла в десятку лидеров, но показала довольно умеренный рост.
В некоторых регионах (Республика Алтай, Хабаровский край) темпы роста средней цены квадратного метра превысили 1%. В то же время в ряде других регионов России в мае наблюдалось снижение цен на жилую недвижимость на вторичном рынке. Лидером стала Орловская область, где цена квадратного метра на «вторичке» в мае упала почти на 28% к апрелю и составила 29 111 руб., что почти в 7 раз ниже стоимости квадратного метра вторичного жилья в Москве. Цены на вторичное жилье в мае снижались также в Сахалинской области, Приморском крае, Магаданской области, Республике Марий-Эл, Ивановской, Саратовской, Мурманской областях; снижение составило от 4,5 до 0,5%.
Цены на квартиры на вторичном рынке в мае изменялись неодинаково. Так, в Москве на «вторичке» в мае более всего подорожали однокомнатные и трехкомнатные квартиры, в то время как двухкомнатное жилье дорожало более умеренными темпами. Так, средняя цена однокомнатной квартиры в Москве, по данным domofond.ru, за май выросла на 1,9% до 7,62 млн руб., двухкомнатной – подорожала значительно меньше, на 0,8% до 10,7 млн руб., трехкомнатной – увеличилась на 1,2% до 15,9 млн руб.
Агентство «ИНКОМ-Недвижимость» отмечает интересную тенденцию на вторичном рынке дешевого жилья Москвы (квартиры стоимостью не дороже 5 млн руб.). На этом рынке практически исчез дисконт. Если в 2017 году более 90% таких квартир на «вторичке» продавались с дисконтом в 15% к средней цене жилья этого сегмента, то к маю 2018 г. дисконт в бюджетном сегменте почти исчез, что может быть связано с постепенным преодолением последствий кризиса и ростом спроса на бюджетное жилье.
Средняя цена на аренду квартир в России за май выросла на 1,2% по сравнению с небольшим снижением цены в апреле. В Москве в среднем арендные ставки за май упали, причем наиболее сильное падение наблюдалось по предложениям аренды трехкомнатных квартир. В Москве в среднем однокомнатную квартиру в мае можно было арендовать за 34 тыс. руб. в месяц, что оказалось на 0,4% дешевле, чем в апреле, двухкомнатную - за 46 тыс. руб./мес. (-0,3% к апрелю), трехкомнатную – за 80,4 тыс. руб./мес. (-6,5% к апрелю). Но стоимость аренды жилья в ЦАО Москвы сильно отличается от средней по Москве. Так, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», арендовать самую бюджетную «однушку» в ЦАО можно было только за 45 тыс. руб./мес. Вопреки прогнозам, чемпионат мира по футболу-2018 не сказался на росте арендных ставок в Москве, даже наоборот, накануне этого события арендная плата снизилась.
