Подводные камни в оценке активов
Елена, объясните процесс появления проблемного актива?
Процесс начинается, когда человек приходит в банк и предлагает в залог свое имущество. Мы по заявке клиента проводим оценку актива для залога – так называется эта процедура. Заказчик приходит, мы оцениваем залоговое имущество и составляем отчет. Затем этот отчет заемщик предоставляет банку и на его основании банк принимает решение о выдаче кредита. И если заемщик по какой-то причине не возвращает банку деньги, его актив начинает считаться проблемным. Он превращается в проблему банка, так как банк должен его реализовать, чтобы вернуть деньги, выданные ранее.
То есть, проблемным активом может стать любая собственность?
В принципе, проблемным активом может стать все. Например, собственник какого-то здания приходит в банк и берет деньги под залог своего имущества. И через полгода он перестает платить за кредит. Вот тогда его имущество становится проблемным активом. Вовсе не оттого, что испортилось техническое состояние объекта залога, а оттого, что заемщик перестал платить. И актив стал проблемой банка. Этот актив банк или заемщик должен реализовать, чтобы вернуть свои деньги. Вот в чем суть проблемного актива.
Получается, что вы работаете не только с заемщиками, но и с банками. Заемщикам требуется оценка актива для залога. А банки обращаются, когда нужно оценить актив, уже ставший проблемным, правильно?
Да. Хотя не всегда к нам обращается банк за оценкой проблемного актива. Чаще всего, но не всегда. Иногда и сам собственник может выступить заказчиком оценки проблемного актива. Если, например, он хочет сам продать свое имущество и потом расплатиться с банком. В этом случае ему требуется оценка для купли-продажи. То есть, грань между методикой оценки проблемного актива и актива для продажи эфемерна. Хотя, вообще-то, оценка проблемного актива немного отличается от оценки актива для купли-продажи. Тут есть некоторые особенности.
А в чем заключается отличие оценки проблемного актива от оценки актива для купли-продажи? В том, чтобы понять, какой вид оценки нужен клиенту или непосредственно в вашей работе какие-то нюансы?
У нас в Федеральных стандартах оценки (ФСО), по которым мы работаем, прописано несколько видов стоимостей, которые можно определять. В разных случаях требуется определение разных видов стоимости. Пример, который я хочу привести, относится не только к проблемному активу.
После кризиса 2008 года многие банки стали очень пессимистично смотреть на объекты, которые берут в залог. Теперь банк сразу моделирует ситуацию, при которой актив может стать проблемным. Даже если у заемщика отличная кредитная история и он всегда платил по долгам. Он может перестать платить не потому, что он недобропорядочный, а из-за каких-то объективных причин. Например, клиент может утратить трудоспособность, и его наследники не смогут поддерживать бизнес, за счет которого выплачивается кредит. Большая часть банков еще до выдачи кредита пытается понять, что нужно будет делать, если события начнут развиваться таким образом.
Именно тогда, с 2008 года, банкиры поняли, что надо при рассмотрении заявки на кредит определять не только рыночную, но и ликвидационную стоимость залогового имущества. Ту, которая нужна будет банку, если актив в силу каких-то обстоятельств станет проблемным. Это будет та стоимость, которую можно получить в период укороченной экспозиции.
Это понятие как-то относится к проблемному активу?
Это один из параметров наших расчетов. Когда мы рассчитываем рыночную стоимость, мы берем нормальные условия. Если на рынке все в порядке, если продавец не завысил цену, то этот объект продадут за 6-8 месяцев, например. Но банк находится в других условиях – ему нужно продать актив как можно быстрее. Скажем, за 2-3 месяца. Из-за этого стоимость снижается. Чтобы тот же объект продать за 2-3 месяца, нужно скинуть, условно, 20%. 20% - это просто для примера. Скидки, конечно, разные бывают. Они зависят от ликвидности имущества и активности рынка и могут быть более 50% от рыночной стоимости.
Так высчитывается ликвидационная стоимость. Но даже сейчас не все банки определяют и рыночную, и ликвидационную стоимость. Такая ситуация: оценщики полгода назад посчитали для банка рыночную стоимость здания. Банк выдал кредит, а заемщик через полгода перестал платить. Его здание, как вы понимаете, перешло в категорию проблемного актива. И банк приходит к нам и просит посчитать рыночную стоимость.
Погодите. Банку ведь уже не рыночная стоимость нужна, а ликвидационная. Банк же хочет как можно быстрее продать свой проблемный актив. Вам надо оценить объект с учетом укороченной экспозиции, разве нет? Это получается ликвидационная стоимость. Зачем банк просит рыночную?
В том-то и дело. Банку, по сути, нужна ликвидационная стоимость. Но во всех нормативных актах написано: «рыночная стоимость». И это неправильно. Тут, понимаете, нужно вносить изменения в законы. В частности, в закон о банкротстве, потому что зачастую проблемные активы оцениваются в рамках банкротства предприятий. Что касается видов стоимости, которые нужно определять, то, к сожалению, пока никто не привел наше законодательство в соответствие с действующими Федеральными стандартами оценки.
На одной из конференций, где я присутствовала, выступала Инна Рыкова, представитель Научно-исследовательского финансового института при Минфине. Она говорила об общем замедлении экономического роста и о том, что вскоре может увеличиться количество банкротств компаний, работающих в реальном секторе. Поскольку она близка к Минфину и вхожа в очень многие группы при Минэкономразвития, которые занимаются законодательством, я задала ей такой вопрос: «Когда изменят нормативные акты, чтобы мы могли определять ту стоимость, которая на самом деле нужна заказчикам?». И она сказала, что рано или поздно этот процесс начнется. Пока же это остается большой проблемой, и все о ней знают, но до сих пор еще ничего не сделано.
И как вы действуете в такой ситуации, когда заказчики просят посчитать, фактически, не ту стоимость, которая им нужна?
Мы в своих отчетах вынуждены прописывать допущения. Кроме того, нам приходится использовать такие формулировки: «рыночная стоимость в условиях периода укороченной экспозиции». Вместо «ликвидационной стоимости».
Но, кстати, все не так плохо. Работа по корректировке законодательной базы ведется. Например, недавно вступили в силу обновленные ФСО №1, №2, №3, а совсем недавно, в сентябре – ФСО №9. В ФСО№9, оценщикам рекомендуется определять дополнительно прогнозную и сценарную стоимости. Хочу подчеркнуть, что это не официальные термины, это только я их так называю. Эти виды стоимости не обязательны, они просто рекомендуемы. Но то, что они упомянуты – это уже шаг вперед. Раньше такого в федеральных стандартах не было. По своему опыту могу сказать, что такие требования к оценке предъявляли только крупнейшие банки вроде Сбербанка, ВТБ и ВТБ 24.
Понятно, самые крупные банки на основании своего опыта предлагают изменения в законодательство. А есть еще какие-то правила, по которым вы составляете свои отчеты, помимо законодательных?
Конечно. Мы подчиняемся в первую очередь, разумеется, требованиям 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО, но и требования банков обязаны выполнять. И это тоже вызывает ряд неудобств, потому что требования везде разные. Где-то есть требование, что величина суммарной корректировки к объекту-аналогу должна составлять не более 20%, а где-то этого нет. Аналогичные объекты нам необходимы при определении рыночной стоимости. Они не могут быть совершенно одинаковыми. Приходится их сравнивать, используя корректировки по ценообразующим параметрам.
У какого-то банка может быть такое требование: в отчете представить не меньше 4 аналогичных объектов, а у другого – не менее 5. У какого-то – таблицы определенной формы. Вы не поверите, но и такие требования тоже существуют. В этой ситуации я, возможно, думаю немного эгоистично, но я считаю, что требования должны быть одни для всех банков. И то, о чем я говорю, нужно не только мне. Так все оценщики считают. Банкиры должны собраться вместе и выработать общую концепцию для улучшение взаимной работы.
Почему так происходит? Чем вызваны различные требования к проведению оценок?
Объясню на примере. К нам приходит собственник имущества, чтобы оценить свой объект. Он хочет под залог этого актива получить кредит. А в какой банк пойдет не знает. Он еще не определился. Может пойти в несколько сразу, например. Для одного банка наш отчет подойдет, а для другого нет, потому что там другие требования.
Я понимаю, что мое предложение подразумевает колоссальный труд. Нужно собрать рабочую группу, в которую войдут оценщики и представители банков. Причем банки ведущие, у которых уже большой опыт в таких вопросах. Вот, например, нам на какой-то конференции представитель Сбербанка рассказывал интереснейший случай. Проблемным активом стал торговый центр. Его отдали в залог, взяли деньги взаймы, чтобы на эти деньги построить еще один. Это очень доходная недвижимость и банк с удовольствием взял этот объект в залог. А когда в 2008 случился кризис, строительство второго ТЦ остановилось. Долги заемщик вернуть не может – просто не из чего. Стали продавать объект залога. И знаете, с какой проблемой столкнулись?
С какой?
Торговый центр принадлежал одной компании. А все инженерные коммуникации в этом ТЦ: современнейшие лифты, эскалаторы - все это принадлежало другой компании. Владелец торгового центра с собственником лифтов и эскалаторов работали по договору аренды. Представляете, какая ситуация складывается? Оценивался же торговый центр целиком, вместе со всеми коммуникациями. Аналоги к нему подбирать было легко - такие же торговые центры с эскалаторами. Вообще-то, оценщики, конечно, должны были все документы проверить, но не досмотрели. Им даже в голову не пришло, что может быть вот так. Обычно же собственник ТЦ владеет и всеми коммуникациями в этом ТЦ.
Когда нам рассказывали этот случай, прошло уже, наверное, года три. А актив все не могли реализовать. Теперь не знают, что делать. Демонтировать и убрать лифты - значит такой ущерб нанести ТЦ, что его точно никто не купит. Выкупить все эти коммуникации по каким-то своим причинам тоже не могут.
Сложности, кстати, возникают еще и в тех случаях, когда в здании проводится перепланировка, предварительно не согласованная с Бюро технической инвентаризации (БТИ). Владелец объекта говорит банку, что сейчас ведется оформление новых документов (в некоторых случаях это откровенная ложь), банк в это верит и берет в залог объект по фактической площади. Например, объект 1500 кв. метров при фактически оформленном свидетельстве на 1000 кв.м (был надстроен мансардный этаж, но еще не внесено изменение в свидетельство о собственности). И если такой актив становится проблемным, то банк сможет реализовать только 1000 квадратных метров (напомню, что в залог он брал 1500).
И как это решается?
Уже никак. Я думаю, что банк должен был стоять на своем и брать в залог только то имущество, на которое есть зарегистрированное свидетельство о праве собственности. Это мое мнение. Банк должен был взять в залог 1000 кв. м и затем пересмотреть объект залога, если бы БТИ одобрило перепланировку. Так должен поступать банк, чтобы потом, когда этот актив станет проблемным, не иметь разницу в 500 м. Большинство банков так и поступает.
А разве законодательство не должно регулировать такие моменты? Или тут оценщики и банк нарушили какие-то стандарты?
Дело в том, что банки издают инструкции сами для себя. Конечно, их инструкции не должны противоречить российскому законодательству. Но тут, скорее, вопрос политики банка. Если банкиры видят что-то странное в документах, нестыковку какую-то, они сами решают, рисковать, принимая это имущество в залог, или нет. Законодательство им не запрещает принимать решение самостоятельно.
Надо еще учитывать, что банкам нужно выполнять план по выдаче кредитов. В конце каждого года в банках появляется план на следующий год. И как бы пристально банк ни проверял имущество, предлагаемое в залог, все равно необходимо раздать кредиты на запланированную сумму. Поэтому банку иногда приходится выдавать кредит под залог не самого ликвидного актива. Или включается человеческий фактор – сотрудникам нужно выполнить план, и они могут нарушить инструкции, в надежде, что никто об этом нарушении не узнает.
Значит, Вы считаете, что вся проблема в том, что в законах недостаточно четко прописаны некоторые детали?
Я думаю, что наши стандарты и законодательные акты нужно изменять по мере необходимости, как это произошло недавно – были внесены изменения в существовавшие стандарты и приняты новые, как я уже говорила. И это правильно. Я во всех своих выступлениях на конференциях рассказываю о том, что происходит из-за халатности всех участвующих в процессе сторон: банков, заемщиков и оценщиков. В частности, из-за неправильно примененной методологии по некоторым объектам. У нашей компании тоже было много интересных случаев. Благодаря им я вижу недоработки в законах и могу указать на это оценщикам и банкирам. Также при необходимости консультирую их и делюсь опытом.
Самое главное - инициатива профессионального сообщества и потребителей оценочных услуг. Если будет инициатива, то будут пересмотрены некоторые пункты, либо внесены изменения в закон. Так, собственно, любой закон разрабатывается. Вот сейчас мы действуем на основе новых стандартов, уже переработанных и дополненных другими стандартами. Важнейшим этапом в дальнейшем, я считаю приведение в соответствие с вновь принятыми стандартами по оценке, других Федеральных законов, постановлений, распоряжений и прочих нормативных актов.
